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杨红旭国际投机大鳄难在中国地产市场兴风作浪

发布时间:2020-07-17 18:04:29 阅读: 来源:铝隔条厂家

1997年索罗斯等国际投机大鳄狙击泰铢,亚洲金融危机爆发,泰国地产泡沫因此灰飞烟灭。今年以来,我国楼市出现降温态势,人民币汇率改变单边升值预期,有关货币贬值、国际资本兴风作浪导致楼市泡沫破灭的争论再次升级。然而,当前中国金融、经济、楼市与上世纪90年代中后期的泰国情况存在较大不同,房地产市场不可能像泰国那样轰然倒下。

经济繁荣与楼市泡沫产生

从上世纪70年代末开始,包括泰国在内的东盟各国积极推行出口导向工业化战略,泰国经济在20世纪80-90年代初高速增长,其中1987-1995年间的GDP年均增速近10%,与改革开放后三十年的中国情况类似。

1988年泰国人均GDP达到1000美元,我国2003年才超过1000美元。但是2013年,我国人均GDP为6600多美元,而泰国为6500美元,凑巧中国排名正好比泰国靠前一位。显然泰国的经济发展模式出现了问题。再拿城镇化率比较,1997年泰国和中国的城镇化率分别为30.6%和31.9%,而2011年分别为51.3%和34.1%。显而易见,泰国城镇化进程缓慢,明显滞后于经济发展,大量人口仍在从事农业活动,也就制约了城市的住宅需求。

上世纪80-90年代初的经济持续繁荣,带动泰国房地产业的快速发展。对外资开放力度大,境外资本大量涌入泰国,相当一部分进入房地产业。当泰国经济处于上升阶段时,银行信贷急剧扩张,但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门,而是流向高风险的楼市和股市。1989-1996年,泰国住房贷款金额增加了5倍多,房地产贷款超过银行贷款总额的50%,远高于邻国。相比之下,2013年我国新增房地产贷款2.3万亿元,房地产贷款新增额占各项贷款新增额的28.1%,房地产贷款余额14.6万亿元,占全国金融机构人民币各项贷款余额71.9万亿元的约20%,远低于当年泰国水平。

在这种情况下,泰国信贷过度扩张、房地产热、股市热造成通胀急升,经济泡沫越来越大。在金融风暴前夕,房地产泡沫的征兆显露无遗:积压的住房需7年时间才能消化,写字楼和商铺空置率高达20%以上。相比之下,按国家统计局数据,截至2014年5月末,我国商品房待售面积5.3亿平方米,按2013年我国商品房销售面积13亿平方米计算,这些库存半年即可去化掉。当前,我国的住宅库存压力远小于泰国。

1997年后,泰国企业界和金融界已意识到泡沫经济濒临崩溃,于是国内资金外流。1997年3月,泰国政府公布了一系列防范金融风险的措施,却遭到既得利益集团的抗拒。当年5月,以索罗斯为首的国际金融投资集团开始大量抛售泰铢,包括从房地产业出逃,泰国政府无力抵抗。7月,泰国政府无力与索罗斯抗衡,实行浮动汇率制,泰铢狂跌不止,政府被国际投机家一下子卷走了40亿美元,房地产泡沫亦随之破裂。

房地产泡沫三大元凶

其一,金融过度开放,过于倚重外债。有些国家人均GDP达到1000美元后,之所以没能实现质的飞跃,与金融过度开放有一定关系。上世纪80年代开始,泰国推行经济国际化、金融开放的政策,大幅减少资本控制和外汇管制,1991年更是加速开放资本项目,基本上外资可以自由出入,结果是资本大量流入,外债余额剧增。尤其是日本游资比较集中地进入资产市场,助推了股市和楼市泡沫。

另外,泰国从1989年开始实行利率自由化,解除一年以上储蓄存款利息的上限,同时泰国央行允许外国居民在泰国开立非居民泰铢账户。由于利息率较高,大批短期资金被吸引到泰国变成泰铢存款以坐吃利差。而泰国的企业、财务公司和商业银行纷纷大举向外借债。在没有必要金融管制的情况下,这些外资很容易在短期内撤出,造成金融和经济体系大量缺血。

其二,实体经济偏弱,过于依赖虚拟经济。上世纪70年代末开始,泰国积极推行出口导向的工业化战略,但出口产品单一,以劳动密集型产业为主,缺乏科技和生产效率的支持,而且国民教育水平很低,工资成本快速上升,到上世纪90年代初,经济结构恶化,传统产业失去竞争力,外贸连续出现赤字,在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。为了弥补经常项目逆差,也为了扩大国内投资,不惜借入巨额外债,泰国的国家短期外债占比77%。除了在大量进入的外资以外,国内的富余资金也从生产部门流向高风险的房地产和股市。

其三,金融体系混乱,高风险贷款过于集中。相对于比较规范的商业银行,政府监管松散的财务公司等非银行金融机构发展很快,他们大量借入低息美元,在转成泰铢在国内放贷。到1996年底,非银行金融机构资产已占总量的35%,他们发放的房贷增速远超过商业银行,而且贷款的抵押品存在很大问题,一旦房价下跌,立即形成呆账和坏账。而泰国的金融贷款集中房地产业,房地产业的贷款占到总贷款额的40%以上。而且对于外资金融机构的监管制亦不健全,从而出现最终出现金融方面的内外交困。

与泰国上述情况相比,我国经济和房地产也健康得多。虽然近些年我国房价涨幅偏大,但城镇化快速推进,实行资本项目管制,金融体系保守,信贷监管严格。尤其是,我国外汇储备已超过4万亿美元,根本不担心外资抽逃。虽然近几年也常有消息称,国际投机大鳄正在做空中国,但多属哗众取宠。当前中国金融、经济、楼市,与上世纪90年代中后期的泰国情况存在较大不同,经济不可能重蹈当年泰国之覆辙,房地产市场也不可能像泰国那样轰然倒下。

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