房企快扛不住了降价楼盘可能最先在这些城市出现

探戈

对于房企来说，2015年至2017年绝对是值得庆祝的三年，2015年资金成本极低，2016年销售额井喷，2017年更是再创新高。极低的成本配合狂热的市场、充沛的资金创造了楼市最强三年小周期。

这三年，房企借着东风不断跑马圈地，整合行业资源，销售额越来越高，增速越来越快。龙头房企的销售额从2000亿到3000亿，今年则有可能直接飙升到5000亿。

不过从最新的行情反馈来看，这三年的好日子快要结束了。

我们最近收到不少来自房企方面的消息，主要集中在两个方面，其一是龙头房企纷纷放缓了拿地的节奏，大房企目前都忙着降低资金压力，保住现金流，来应对即将到来的偿债高峰。其二是利润率进一步下滑。2017年的销售可算是非常火爆，但对于开发商来说，这种火爆却并没有换来更高的利润率。没错，2017年房企的利润率相比2016年进一步下滑了。

其三2017年的销售额将继续刷新纪录。今年仅前三季度就接近9.2万亿。2016年的数据肯定要被刷新了（2016年是11.7万亿）。

其四是我想重点说的一点，它跟2017年的销售火爆如影随形，那就是房企2018年的销售压力会比2017年要艰难得多。不少房企生存都成问题，大房企销售额有可能从此下行。据我们了解，目前房地产行业普遍存在的问题是，那些开发压力小的，成本比较低的项目基本上都已经开发或者卖完了。剩下的那些都是难啃的骨头，它们大多数都是在高点拿的地，相当部分是在去年入手的。这些地现在拿出来开发就是自作孽，但不开发又面临被“囤地”的风险。

房企压力很大

一位房企的项目策划负责人告诉我，他手里的这个项目已经拿了3年了，再不动工就要被点名了，狠一点可能被直接收回重新出让，所以现在是硬着头皮开发。他们公司明年的压力的确不小，在过去的一年里，他们在全国各大城市扫货，无论是独自拿地还是以联合体的形式拿地，溢价率都相当高，这些项目也得入市了。不入市，明年的指标肯定完不成，入市就意味着超低利润，个别成本极高的项目要降价甚至亏本销售。

这就是房企要面对的现实，未来一至三年，商品房市场不会得到更多的资源，高频词应该是“降温”。

对于开发商来说，经历的“降温”多了，历次降温，他们基本上都挺过来了，而且在后续的牛市中成功把握住了机会。

他们有一套自己的周期理论，如果预期市场冰冻半年左右，基本上没有影响；如果预期市场冰冻1年左右，会零星降价，保住现金流；如果预期市场冰冻达到2年左右，则会大规模降价销售。

历次的调整都不超过2年，这让他们只在调整期损失了很少，并在随后的牛市中得到成倍的补偿。

从“有住房”到“有房住”

不过这一次调整，房企们感觉到了更明显的“寒意”。

50多个城市限售；不断攀升的房贷利率和不断缩水的房贷额度；租房市场持续发力；这些措施让炒房者逐渐撤出楼市，让刚需开始观望。

万通创始人冯仑表示，本轮限价限售等措施，短则2年，长则可能持续5年。它将配合更加顶层的调控方案实现住房逻辑由目前的“有住房”向“有房住”转变。

所以对于房企来说，接下来是要利润还是现金流，现在必须要做出抉择了。要利润就得赌，要现金流就必须降价。

哪些城市会率先降价？

部分城市因为2016年火热行情（高溢价土地频现、销售旺盛）迎来了非常严格的调控，经过了2017年的大卖后，这些城市目前库存都比较少。

目前房企在这些城市只剩下那些在2016年高价购入的存货，这些存货必须要入市了，但入市就得面对冰冷的市场，降价和亏本是大概率事件。仅从去年土地市场火热程度来看，可以重点关注的有苏州、南京、合肥、杭州、天津等城市。

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