房企债务率或超预期

相继出现的房企破产，也让许多开发商的隐性负债进入公众视野。过去几年，在房地产市场红火时，许多小型开发商使用较高的资金杠杆，而银行对开发商贷款则实行严格的名单制管理，因此开发商的资金渠道非常多元化，包括诸如民间借贷等较为隐蔽的融资渠道，这使得此类开发商的债务率往往被低估。

2011年鄂尔多斯市中富房地产开发公司法人代表王福金自杀身亡，在其留下的债务黑洞中，既有银行资金，又有民间借贷资金。在很多地区，开发商通过高利借贷支付前期工程费用，再通过预售滚动开发或支付利息，此种做法已经不是新鲜事。近期，被高额债务缠身的光耀地产，就被指近年来大量借入民间资金，据估算此类资金占其总体融资规模的三分之一。

“一些房地产企业本身资金链条长，环节复杂。”中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才表示，特别是整体经济下行压力加大，三四线城市库存增加，个别开发商资金链紧张，可能抗不住行业的洗牌和调整，原来层层加码的资金杠杆本身成本就很高，如果现在仍求助于民间融资就无异于饮鸩止渴。

在开发商的自筹资金中，很大一部分来自房地产信托、基金以及资管计划等，此前在银行的非标类理财产品中，也有部分资金流入了房地产市场。而部分开发商为了从正规金融渠道融资，往往会对资产负债表进行粉饰，千方百计地降低账面上的债务率。比如，未把权益类信托融资、民间借贷计入负债，或者采用“明股暗债”的方式融资，导致贷款人难以摸清其负债状况。

随着房地产业调整已拉开帷幕，地产金融风险仍会周期性出现，但这并不意味着拐点就要来临，其属于市场的正常波动，开发商、信托公司、私募基金等都要对此有清醒的认识。

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