房企抢地背后的秘密房产投资即将回升

摘要: 据中信建投指出，土地市场的分化仍然明显，购置面积和成交价格的背离，反映市场区域分化的影响，一线城市一如既往保持着较高的热度，而三线城市的溢价率回升也透露出积极信号，四季度土地市场企稳值得关注。

伴随着宏观经济 GDP 跌破 7%，1-9 月房地产市场的投资增速也加速下滑至 2.6%，创下 6 年来新低。

然而与此同时，房地产销售却日渐回暖，尤其在一二线市场。9-10 月份，土地市场也出现回暖苗头，房企在一线城市争抢地王。10 月 20 日，北京丰台一地块拍出 7.5 万元 / 平方米的楼面地价，再次刷新地王纪录;一二线城市的土地成交不断升温，加之三线城市土地溢价率上扬，或带动房地产投资见底回升。

开发投资增速 19 个月连续下滑

对 GDP 影响巨大的房地产开发投资，其增速已连续 19 个月下滑。

国家统计局数据显示，2015 年 1-9 月全国房地产开发投资 7.05 万亿元，同比增长 2.6%，增速较 1-8 月继续回落 0.9 个百分点，再创 2009 年 3 月以来的历史最低纪录。其中住宅投资 4.75 万亿元，同比增长 1.7%，增速回落 0.6 个百分点。住宅投资在房地产投资中占据大部，1-9 月比重为 67.3%。

分区域来看，西部地区 1-9 月住宅投资增速为 -0.3%，首次出现负值;在 1-8 月该增速还为 1.3%。

三季度经济数据的出炉并不尽如人意，GDP 增速自 2009 年以来首次破 "7"，在房地产行业相关重磅政策发布下，9 月份房地产投资增速降幅依然扩大，凸显出当前稳增长压力。

中信建投地产研究小组指出，单月土地购置面积继续下行，土地市场仍未有明显起色，这也是掣肘投资增速企稳的主要原因。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，房地产投资前三季度基本延续了增速持续放缓的态势。一方面是三四线城市土地出让今年比较缓慢，牵制了投资数据上升;另一方面是大部分城市和房企依然在去库存，投资相对冷淡。

值得关注的是新开工数据。1-9 月新开工面积累计同比依然下降 12.6%，但降幅相比 1-8 月收窄了 4.2 个百分点。易居中国联席总裁丁祖昱认为，这预示着整个房地产开发投资增速回落已告一个段落，对 GDP 的影响已达顶峰。

丁祖昱认为，1-9 月新开工累计降幅大为收窄和房地产开发投资加速下调形成巨大反差，说明 1-9 月累计 2.6% 的投资增速或已是谷底，四季度将企稳回升。

在 CRIC、中原地产监测中，9 月土地成交面积已出现回升趋势;另从中信建投对一些重点城市的跟踪来看，四季度将进入推地高峰，这也将对四季度土地购置面积带来边际改善效应。

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房企一二线抢地

事实上，早在 9 月份，标杆房企便已先知先觉回归一二线抢地。

中原地产研究部统计数据显示，9 月全月，一线城市合计月内土地成交额达到了 588.78 亿，创造了年内的最高纪录，环比 8 月全月涨幅高达 188%。虽然深圳的总价地王以底价成交，但 9 月土地平均溢价率依然达到 29.44% 创年内最高;二线城市土地成交额达 1214.7 亿，环比上涨 41%，同样为年内最高。整个 9 月，在一二线城市出现了地王频出的现象。

从截至 10 月上半月的情况看，一线城市累计土地成交额达到了 3018.37 亿，成交楼面价达到 8263 元每平方米，同比上涨 8.3%。

北京中原首席分析师张大伟预计，10 月开始还将有多宗地王出让，其中上海与北京将分别有 10 宗和 12 宗;2015 年一线城市全年土地出让金有望达到 4200 亿左右。

中信建投的监测则显示，1-9 月土地成交均价同比上涨 9.56%，增幅较 1-8 月下降 1.49 个百分点。分结构来看 40 个大中城市中，一线、三线的土地成交溢价开始回升，由 8 月的 13.18% 和 1.18% 回升至 29.42% 和 35.11%。而二线城市的土地成交溢价则有所回落，从 8 月的 25.87% 回落至 6.12%。

丁祖昱认为，房地产投资增速企稳，已成为今年 GDP 增速能否保持稳定的重要因素。四季度刺激性政策必不可少。目前来看，三季度以来相关政策的效应只能说一般，特别是证券市场，10 月 10 日央行宣布信贷资产质押再贷款在 9 省(市)推广试点，市场流动性大为增加，但截至 10 月 20 日收盘，沪指也仅 3386.7 点，相比 10 月 9 月的收盘指数涨幅仅 6.4%。房地产方面，新版 9 · 30 政策效应也表现平平。丁祖昱因此预计，之后或有更大力度的刺激政策出台。

他进一步指出，要实现 7% 左右的年度 GDP 增长目标，房地产必将起到决定性作用。因此，对四季度整体房地产投资增速、新开工、土地购置情况、商品房销售量等，都可以更加乐观地高看一线。

房企方面，持续回暖的销售、大幅放开的地产公司债融资，将为房企买地提供充足的资金 " 弹药 "。虽然 " 金九 " 成色不足，但统计局的数据中，商品房销售面积同比仍然保持 7.5% 的增速，且增幅相比 1-8 月小幅扩大 0.3%，销售额同比增长 15.3%，与 1-8 月持平。

房企公司债融资，则不管是融资总额还是融资利率，都创下历史纪录。截至目前，年内房企公司债计划发行近 3000 亿，已发行完毕 1700 亿，最低利率低至 3.5%。

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