房企再融资开闸渐近对赌风劲刮利诱机构认筹

停摆三年之久，房企再融资开闸信号明确后，即刻引来各家上市房企的蜂拥而至。

9月18日，市场传出消息称，北京一家房企再融资方案已经获得证监会受理。一家上市房企高管受访时证实，受到这一消息影响，该公司关于再融资的股东大会相比原计划拟提前举行，目前已经开始准备股东大会的相关事宜。

而同日，莱茵置业(000558)发布再融资预案，9月份以来发布再融资预案的上市公司达到7家。同一天，本月初刚刚发布再融资预案的华夏幸福(600340)，也公告称其方案已经获股东大会通过。

从再融资受理进程来看，目前在京地产商中，北京城建(600266)再融资方案早在8月上旬获得股东大会通过，只有这一家的时间设置满足证监会受理条件。

尽管此前，已有多家房地产企业公布再融资方案，但市场对于监管层如何把控再融资放行标准一直难有定论，亦有传闻称某房企的再融资方案申报遭拒，因此不少房企选择“边推进、边观望”的态度。

此外，机构的态度也变得十分重要。面对A股市场调控措施最为紧张的行业，政策和市场趋势不明，通过多种手段吸引机构投资人认购，正悄悄成为房企再融资的新规则。

仅9月份以来，包括华夏幸福、天保基建(000965)、广宇集团(002133)和招商地产(000024)等7家房企已经发布再融资预案。

截至9月18日，8月中上旬发布预案的新湖中宝(600208)、宋都股份(600077)、北京城建和荣盛发展(002146)等7家上市公司，均已经获得股东大会通过。此外，华夏幸福于9月2日发布再融资预案。9月17日即召开股东大会，通过了上述方案。仅从股东大会的召开安排来看，新华联(000620)、大名城(600094)和国兴地产(000838)等公司进展相对仍然滞后。

相比政策传言初期，市场对于房企再融资将主要限制在土地一级市场开发，以及旧城改造等政策鼓励项目的传言，从目前的房企再融资预案来看，不少募投项目已经包括商业地产、旅游地产和住宅地产开发等。

实际上，由于政策刚刚放开，政策趋势不甚明朗，多数房企一直保持“边推进、边观望”的态度。此前某上市房企再融资方案传言暂缓申报，市场对于房企再融资的政策担忧一度陡然提升。

按照另外一家房企高管的说法，该公司再融资预案发布之后，原本计划将股东大会的召开时间延后，等待政策面趋于明朗。

不过9月18日，市场传出消息称，北京某房企再融资方案已经获得证监会受理，上述公司闻讯旋即与保荐机构进行了协商，拟将股东大会的日期提前，并且开始马上筹备股东大会的相关事宜。

按照再融资的申报流程，再融资方案发布之后，需要先召开股东大会印制申报材料，报相关券商进行内核，内核过后再根据内核意见修改材料，正式报送证监会。在送达证监会受理之前，有国土资源部把第一道关。最近三年，房企再融资方案受到国土资源部审核限制，在获得证监会受理之前往往已被劝退。因此，上述消息对于诸多房企来说，意味着再融资的政策面出现实质性的回暖。

9月18日，北京某券商人士预测，由于房企再融资需求较高，随着政策面明朗，未来加入再融资大军的房企会继续增加。而目前已经发布预案准备相对成熟的房企，或通过提高内部流程安排的方式争取加快融资进程。

房企闻风而动 多措施机构保收

按照上述房企高管的说法，在再融资方案中，需要着重考虑到机构能否获得收益。这也是再融资能否吸引机构认购，以及此后能否和机构继续合作的关键。

但是由于发行价格需要确定在基准日前20个交易日均价的90%以上，发行后需要面对一年的锁定期，加上未来地产行业调控的政策风险尚不明朗，使得房企不同于其他行业，其股价不确定性因素更大。

据北京某机构人士透露，在公布定向增发董事会预案之前，融资方就需要与相关机构进行协商，并且尽量延后利好消息的发布，将定增价格控制在一定范围之内。此外，机构会与融资方式签订对赌协议，以保证机构参与的收益率。

以河北某上市房企为例，该公司2012年年报高送转的预期就十分强烈，不过一直押后到2013年中报实施。由于该股股价走势强劲，遂在发布中报的同时即发布定增预案，并且停牌。

照分析人士说法，若先发布高送转消息，很有可能继续推高股价，使得定增价格水涨船高，将难以吸引机构投资人参与。

除此之外，上述机构人士还表示，不少机构私下会要求上市公司签订对赌协议，若无法满足机构的收益约定，上市公司一方需要弥补相关损失。不过，对于一年锁定期的约定收益水平，该人士仅表示因公司而异。

这一安排对于房企来说似是无奈之举。9月18日，深圳某大型基金公司投研人士受访时表示，房企再融资开闸对于未来推高房企股价逻辑并不成立，包括银行、地产等板块回归市场高估前的估值是宏观趋势。这也显示出机构对于投资房企再融资之后股价表现仍存担忧。

除此之外，上市房企再融资前夕是否会出现“老鼠仓”，也成为再融资能否顺利通过的另一个重要因素。

按照再融资的流程，为了保障再融资过程的顺利，在公布定向增发董事会预案之前，上市公司已经与相关机构进行摸底和接触。

北京某上市地产商证券部主管对此表示，对于房企而言，再融资计划还需要与国土部门进行沟通，繁荣的审批流程，似乎很难保证再融资方案不会提前泄露。

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