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政策疾风骤雨洗礼房地产业部分开发商认为资金与土地调控将带来新机遇免费猫

发布时间:2020-02-17 13:33:46 阅读: 来源:铝隔条厂家

政策疾风骤雨洗礼房地产业 部分开发商认为资金与土地调控将带来新机遇

用“疾风骤雨”来形容整顿土地市场的紧张气氛一点也不夸张。“调控”已经成为近来漂浮在房地产界的流行词汇,业内人士普遍认为,尽管以前也出台过不少土地政策,但这一次“政府的决心很大,要动真格的了”,其结果将是一个新的市场机遇。 开发商“几家欢乐几家愁” 今年上半年,对大多数地产商绝不是阳光明媚的季节,土地紧缩、信贷收紧,房地产行业最主要的两大要素全都面临宏观调控,招招均直指房地产的软肋,让开发商们着实有些抵挡不住。 一位不愿透露姓名的开发商老总告诉记者,该公司的注册资本是2000万元,相对一些大牌的开发商,规模是小了点,但按照以往经验,这部分钱用于买地,以及办理报建的“前期准备工作”已经够了。只要有地、有项目一般就能从银行顺利地贷到款,房子就很“容易”建起来了。但自央行提高存款准备金率0.5个百分点和此前国务院下发通知,将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%以来,贷款就显得特别难。这位老总说,过去一笔开发贷款只需个把月就可搞掂的事,今年三四个月也难以批复。现在的开发企业特别是资金实力欠缺的企业日子就不好过了。与此同时,即使有资金的开发商又愁没有足够的实力与外来资本巨头一块参与土地拍卖,也是日子难熬的另一方面原因。 北京澳林房地产开发有限公司总经理杨建平在接受记者采访时表示,如果说比较清醒的开发商能够看到,在这次宏观调控中政府不仅出台了一系列重要文件,还出台了各种边缘政策,说明政府也好,管理者也好,是在不断约束这个市场,使市场那些毛毛刺刺的东西,或是不规范的东西,一步步去掉,保留的是规范和主流的东西,让它迅速成长。 杨建平认为,面对此次宏观调控,成熟最快的应该是开发商,为什么呢?因为政府要控制它,整理它,不断洗它,洗得干干净净的再让它进入市场。 另外,因为一切都透明了,土地也都挂牌了,所以宏观调控的结果使大家都明白了我在其中应该做什么。 调控带来的也许是机会 SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为,最近一段时间,房地产发展商都比较恐慌,而在他看来是不必要的。他认为,在此次宏观调控的过程中,政府很好地吸取了1993年的经验教训,采取的是更加慎重、稳妥的办法,不会让中国的经济大起大伏,像坐过山车一样。从目前来看,绝大多数采取了经济的手段,经济手段对好的房地产公司不会有太大的影响,反而可能会给它带来一些发展的机会。 潘石屹表示,现在的感觉就像是面对着一堵墙——土地协议出让大限临近,而后面有一个活塞正在加速推进,开发商处在这堵墙和推进的活塞之间,被挤压得快要无法生存了。他告诉记者,目前有近70万亩土地囤积在开发商手中,国家将要给土地规划许可证设立两年的期限。在中国,法律上不允许囤积土地,或者叫土地储备,两年不开发的土地,政府是要收回的,不鼓励房发展商不在土地上面创造价值,而只是坐在这块土地上等它升值去赚钱。对这样的政策潘石屹表示支持和拥护。 潘石屹告诉记者,以往的土地政策总有些“雷声大,雨点小”之嫌,中央开一个红灯,地方会留几条小小的“绿色通道”,而这次不一样,中央把土地权力上收了,而且是一个“红灯”接着一个“红灯”。 调控发挥作用关键在下半年 华远集团总裁任志强表示,上半年的房地产业虽然没有像被重点打压的钢铁行业一样,出现价格暴涨与暴跌的“冰火两重天”惨状,但也是在政策不断的冲击中历经了风雨飘摇的洗礼。不过,他认为目前不会出现市场的全面恶化,多数地区或说整体层面还是健康平稳发展的。 任志强认为,最初的金融宏观调控措施(121文件),是想从房地产市场的开发主体出发但并未收到较好的效果,因为消费需求的激增,大量原有土地成本较低,使开发商不可能放弃投资的机会;如果从消费源头出发去控制个贷消费,可能会在防止投资与投机风险的同时限制了合理正常的消费需求,并会对市场产生破坏作用;而从政府的源头开始控制才可能真正使市场的节奏恢复到一个合理的增长阶段。 任志强表示,停止农用地的审批,限制了地方政府的土地供给调节能力,控制和计划管理拆迁规模也会限制政府扩张的能力。8月31日之前清理和规范土地供给现状,同样会对政府和企业产生重大影响,限制了相当一部分企业的投资行为。开发企业的融资受限必然放慢或减缓投资增长的速度。他认为,重要的不在于政策多变的上半年,而在于政策真正发挥作用之后的下半年。 “大限”将使市场重新洗牌 两年前的4月,国土资源部下发11号令,要求所有经营性土地必须公开交易。今年4月,国土资源部再次为遍布暗箱操作的土地协议出让设置大限——2004年8月31日。业内人士认为,“大限”的规定无疑是助推器,引发了北京楼市一个新现象,一些过去“圈地”的开发商纷纷往外“吐地”。 据了解,目前北京大约有1200多个符合“协议出让土地”的“楼盘”正在市场上到处“飞”,持有这1200多个楼盘的开发商都开始着急地寻找“下家”,以在8月31日前将手中的“协议出让”地块如期开发。据有关部门的统计资料显示,从33号令出台到2002年10月,北京市协议出让和规划成熟的用地近9000万平方米,规划建设面积近1.3亿平方米。而之前十年时间,北京土地出让总面积和规划建筑总面积分别只有9811.4万平方米和1.4亿平方米。 据北京市委研究室的研究人员分析,这1亿多平方米土地可能分布在炒地皮的公司和一些大的房地产企业手里。对他们而言,和政府有关部门比较硬的“关系”是其优势,而资金实力不是他们的强项。8月31日大限的规定,无疑给这些公司很大的压力——寻找合作者,因此吐地是必然的事。 据业内人士透露,这1200多个项目本身良莠不齐。这些项目如何寻找一个好出路以及无地却有开发实力的开发企业如何从这些项目中“淘”到好项目以期合作,将成为下半年的一个市场热点。从这个方面看,下半年,北京楼市的供应市场还将出现各种资源重新整合的高峰。 下半年市场将持续走旺 探讨下半年房价会不会继续上涨,还得关注开发商的心态。从上半年的形势不难看出,目前北京的开发商分三类:第一类是在土地政策变动前,拿到新项目并在建在售的;第二类是按过去的土地政策开发了一期,但二三期面临政策调整的;第三类是楼盘已经开发完,正在寻找新项目的。对第一类开发商而言,上半年的市场无疑是一个好时机,趁着市场没有什么房子,老百姓又急着买房,涨价卖房是可能的。而对第二、第三类开发商而言,如何让项目运作成功,趁着市场时机好早点上市销售是他们最大的心愿,涨价与否不是他们考虑的重点。 业内人士普遍认为,土地、信贷政策是把双刃剑。土地加强控制、信贷提高门槛,在减慢供应速度的同时,也使一批过去“圈地在手”的炒地皮的公司寻找机会,不惜低价出手,尽快“套现”。因此,此次政策变动而带来的潜在供应量的大幅度减少,不会引发北京房价的上涨。另一方面,土地加强控制也限制了目前正在对房地产行业“虎视眈眈”的外行、外来资金进入地产,而这将极大地稳定房价。 另据业内人士分析,由于土地、金融信贷政策的从严,北京房地产市场的主流产品目前产生了很大变化,对资金需求相对比较低的郊区或近郊中低密度或低层、小高层、中层的住宅产品,成了房地产市场的主流住宅产品,城市中心的高容积率、高房价的危旧房改造速度却因此而放慢。这种现象确实使越来越多的普通工薪阶层有了购房置业的欲望,使有钱的投资者更放心地选择地段和产品越来越稀缺的高档投资型物业。这说明,下半年,北京的住房需求市场将持续走旺。

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