房企大佬的口头唱空论

发布时间：2021-01-08 02:29:51 阅读：次来源：铝隔条厂家

但从近期各开发商集体看跌楼市,预测已到观望低谷的迹象表明,通过制造房价到底的假象,再加之刚性需求的释放,不排除欲借金九银十涨价的可能。

从分歧到共识

对于任潘二人有关楼市的话题,还得从4月份的博鳌亚洲论坛说起。在这个论坛上,任志强和潘石屹两人的观点是存在分歧的。任志强强烈反对“泡沫论”,此前在博文中还表示,房价还将继续上涨,并列出了房价上涨的几大理由。一是中国人口数量与结构决定住房高增长的需求,二是中国的城市化需求,三是土地资源的稀缺性,四是不动产的多功能作用,还有不可忽视的收入增长等因素。相比于任志强,潘石屹则悲观得多,承认目前的房地产市场有泡沫,并强调当前房价的快速上涨是不可持续的,如果这样发展下去一定会出问题。在潘的言语中,还透露出中国的住宅较之于写字楼、商业地产来说泡沫要大得多。

对楼市的看多,让任志强甚至在“新国十条”出台的前一日,也没有放弃一贯以来的看涨态度,依然认为长期房价一定是持续上涨的,却不愿意预测短期内房价的变动。

4月中旬史上最严的楼市新政出台。针对此次新政策的影响,任志强表示“要看政策能走多远,这种做法可以满足短期的政策目标要求,但却无法解决可持续的发展问题。”

潘石屹此时则显得更为巧妙,他表示“新国十条”将精准打击住宅市场的高房价,房价拐点是否来临一个月后可见分晓。他同时表示,目前投资房地产股票比投资房产更合算。

但在“万言书”谈楼市新政后,任志强发文表示,作为开发商并不认为房价过快上涨是件好事,并指出通过单一调控房地产市场来管理通胀预期不是个好办法。并且在中城联盟内部建议房企“响应政府调控政策的号召倡议,在房价上涨过快、房价过高的城市适度地控制房价”。

随着楼市调控的深入,在8月份,任志强认为,房地产行业的下行趋势可能会在下半年出现。从已经公告的半年报来看,大部分开发商都没有完成销售计划,这将致使两种情况出现:一种是房企下半年必须加速推盘以完成销售任务;还有一种就是一些房企可能会采用降价的方式来促使销售迅速提升。甚至在8月12日,任志强在博鳌房地产论坛上调侃,“我都从了,你们也从了吧”。

在8月19日的一次对话中,任志强与潘石屹传递了国内地产商对于目前房地产市场的一种普遍认识:中国房价要跌。任志强表示,由于政府参与定价等原因,未来一线城市房价短期内可能继续下滑,而二三线城市的价格也不可能维持继续增长。潘石屹有关房价的问题和他过去无数次提及的观点基本相同,中国房地产市场再次被其看成已经孕育巨大泡沫的地方。潘石屹称,在租金回报率仅1%的情况下,房价想要维持住并不现实。

楼市唱衰的背后

潘石屹和任志强唱衰楼市的背后又隐藏着什么信息呢？

早在今年3月份,潘石屹就向外界透露,未来几年上海将成为SOHO中国的发展重点,业务仍将放在商业地产项目。此后,在每一次表态对楼市的看法时,潘石屹都不忘提及商业地产的美好未来。

在“新国十条”出台的次日,潘石屹就表示,商业和写字楼市场一直受政策影响很少,既没有得到政府鼓励和支持,目前也不会受到政策的限制和打压。在5月5日,潘石屹发文表示由于政府对开发商预收款的监管以及可能暂停开发贷等措施,地产商支撑不了资金的压力而被迫采取降价销售来应对。但这次宏观调控的政策都是针对住宅市场的,对于写字楼和商业用房市场,过去几年时间没有像住宅市场这样价格疯涨,这部分市场处在健康发展时期,所以目前的调控政策并未涉及到商业地产。

在5月21日的博文中,潘提到与住宅价格相比,商业地产价值被低估了。6月28日,潘还发文阐明商业地产与住房是两个不同的市场,并表示坚持看好城市中心繁华区的商业地产。而在8月13日,SOHO中国更是取得了上海虹桥交通枢纽旁的一块土地,这块土地是继SOHO东海广场、上海外滩204地块之后SOHO中国在上海取得的第三个项目。

相比于潘石屹唱衰住宅市场,唱多商业地产,任志强的预测更多是来源于对数据和政策的解读。任志强此前表示,今年出现的新情况是,国土资源部提供的土地供应量大大超出了往年,这对于缓解全国范围内的供需矛盾起到了作用。而且新政的核心不是打压房价,而是稳定房价,不让其上涨速度过快,而其中最核心的部分就是一线城市的房价,未来政策怎么变化,房价如何变动,一线城市的价格是关键。而任志强此番言论的背景是,中央高层不断重申楼市调控不动摇,以及国土部、住建部、银监会等各部委加紧落实有关政策。“因为国家调控政策发生了变化,房产商只有主动调整,才能避免更为严厉的调控政策。”但在任志强看来,中国房价是由供求关系、城市化进程、收入分配结构三方面组成,基本条件没有发生变化,从长期来看,房价依然看涨。

借金九银十涨价？

任志强和潘石屹近期看跌楼市的共识也许还仅是一个缩影。

在8月中旬召开的博鳌地产论坛上,与会的开发商均表示,随着下半年的供应量的加大,会采取灵活的定价策略进行促销,销售价格会有10%到15%的调整,但是这个调整不会很大,甚至认为因为刚性需求的集中释放会迎来小高潮。

8月21日,万科(000002)董事长王石出现在万科杭州楼盘的销售现场,他表示市场的观望低谷已经过去,只要价格调整到位,市场反应还是不错的。“如果政策稳定,需求会复苏,未来房价有可能会继续下探,但下调空间不多了。”

而在市场层面,历经4个多月的调控后。随着9月的来临,市场好像也出现了轻微反弹。据北京市房地产交易管理网的统计显示,截止到8月30日,北京8月新盘期房与现房住宅总成交量为6149套,环比7月的5726套上涨了7.3%,而8月二手房成交量为11859套,环比上涨了14.3%。值得关注的是,这是新政后自6月份开始连续两个月楼市成交量出现上涨。虽然相比新政前成交量依然有四成左右的差距,但这一复苏迹象引来很多购房者的疑惑,是不是楼市已经走出底部,是否该开始考虑抄底置业？

与此同时,根据数据统计,9月北京有46个项目有意入市,但大部分项目的价格待定。而在上海,9月开盘的项目数量预计达43个,但楼市受到房产新政的影响,有半数以上开发商闭口不谈价格,甚至开发商的开盘日期还存在诸多不确定因素,不排除延期开盘。种种迹象显示,全国楼市呈现越来越明显的量价齐涨的态势。

业内人士分析,这些新盘的未定价就代表着开发商仍然在和政策博弈,此前对房价的悲观预期,在于意图制造调控到底的假象,不排除欲借金九银十涨价的可能。